Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail commercial de son locataire ? 📜

Rappel : En vertu du principe juridique de la « propriété commerciale », le locataire d’un bail commercial dispose d’un droit au renouvellement de son bail.

Néanmoins, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial ou exercer son droit de reprise. Ce refus, soumis à des conditions, doit être justifié, et le bailleur doit généralement dédommager son locataire en versant une indemnité d'éviction.

Conditions 📋

Le refus de renouvellement du bail commercial peut résulter soit d'un congé délivré par le bailleur, soit d'une réponse négative au locataire qui sollicite le renouvellement. Si le bailleur notifie un congé sans offrir de renouvellement, il doit en préciser les motifs. En cas de demande de renouvellement du bail commercial par le locataire, le bailleur dispose de trois mois pour communiquer son refus. Dans les deux cas, le locataire peut contester ce refus en justice dans un délai de deux ans. En l'absence de contestation dans ce délai, il perd son droit au statut du bail commercial et ne peut plus réclamer d'indemnité d'éviction. Le point de départ du délai est la date d'effet du congé ou la signification du refus.

Indemnité d'éviction 💸

En cas de refus de renouvellement, le propriétaire doit indemniser le locataire. Cette compensation prend la forme d'une indemnité couvrant la valeur marchande du fonds de commerce. La méthode de calcul de cette indemnité repose généralement sur le chiffre d'affaires des trois dernières années, en tenant compte de l'activité principale du locataire et des activités accessoires si elles sont indissociables. L'indemnité couvre habituellement la valeur du droit au bail, mais peut aussi inclure :

·       Les frais de déménagement et de réinstallation du locataire ;

·       Les droits fiscaux liés à l'acquisition d'un nouveau fonds ;

·       L'indemnité de cessation d'exploitation pour compenser la perte de revenus ;

·       Les indemnités de licenciement pour les salariés qui ne suivent pas le locataire ;

·       L'indemnité pour perte de logement, le cas échéant.

Lorsque la décision judiciaire fixant l'indemnité d'éviction devient définitive, le bailleur a quinze jours pour exercer son droit de repentir et proposer le renouvellement du bail, sinon il doit verser l'indemnité dans les trois mois suivant le commandement.

Refus de renouvellement sans indemnité d'éviction 🛑

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité si des motifs graves et légitimes sont invoqués contre le locataire. Ces motifs, examinés par les tribunaux, incluent notamment :

·       Non-paiement des loyers et charges ;

·       Défaut d'entretien des locaux ;

·       Réalisation de travaux non autorisés ;

·       Changement ou ajout d'activités sans accord ;

·       Non-exploitation du fonds de commerce ;

·       Sous-location ou cession de bail sans consentement.

En cas de régularisation possible, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de corriger la situation sous un mois. Une mise en demeure n'est pas nécessaire si le manquement est irréversible. Le bailleur peut également refuser de renouveler le bail sans indemnité si l'immeuble est insalubre et fait l'objet d'un arrêté préfectoral de démolition ou d'interdiction d'occupation.

Droit de reprise du bailleur 🔄

Le refus de renouvellement peut aussi être justifié par une reprise des locaux pour usage personnel ou familial, ou pour des travaux de démolition et reconstruction. La reprise peut concerner uniquement les locaux d'habitation non meublés loués avec les locaux commerciaux, sous certaines conditions. Le bailleur peut exercer ce droit à l'expiration d'une période triennale si le locataire n'utilise pas les locaux à des fins d'habitation prévues. Pour bénéficier du droit de reprise pour travaux, le bailleur doit proposer des locaux de remplacement adéquats situés dans une zone équivalente.