Mon locataire est parti "à la cloche de bois". Que puis-je faire ?

Problème rencontré 😟

Le locataire a quitté son logement sans payer les derniers loyers et en emportant les clés. Le bailleur doit suivre une procédure spécifique pour récupérer les lieux afin de les relouer.

Risques légaux ⚖️

Le bailleur ne peut pas simplement faire changer les serrures, jeter les affaires du locataire et relouer le logement. Le locataire pourrait porter plainte pour violation de domicile, exposant le bailleur à une peine de 3 ans d'emprisonnement et à 45 000 € d'amende. Il est nécessaire de respecter la procédure légale de résiliation du bail d'habitation et de reprise des lieux (art. 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2011-945 du 10 août 2011). Cette procédure inclut plusieurs étapes, dont l'intervention obligatoire d'un commissaire de justice (ex-huissier de justice) et du juge. Bien que nécessitant plusieurs mois, elle permet d’éviter des complications légales. Les frais, même partiellement encadrés, peuvent représenter un coût significatif, mais sont déductibles des revenus fonciers imposables du bailleur dans le cadre du régime réel.

Solutions possibles 🛠️

La première étape consiste à vérifier que le locataire a effectivement quitté le logement. Il est possible qu’il soit parti pour un voyage prolongé tout en restant responsable de payer son loyer. De plus, le locataire doit utiliser le logement comme résidence principale (au moins 8 mois par an). Le bailleur peut mandater un commissaire de justice pour vérifier cette occupation, souvent associé à un commandement de payer : cela coûte 63,84 € TTC seul, ou 25,54 € TTC si combiné avec d'autres actes.

Constat d'abandon 🔍

Le locataire dispose d'un mois pour répondre. En cas de non-réponse, le commissaire de justice peut entrer dans le logement en présence de deux témoins, dont le maire, un conseiller municipal, un agent municipal habilité, un membre de la police ou de la gendarmerie, ou deux témoins majeurs sans lien avec les parties. Un constat d'abandon est alors établi, incluant un inventaire des biens restants. L'abandon se manifeste souvent par l'absence de nourriture ou de meubles essentiels. Ce constat coûte 67,67 € TTC, plus 9,20 € TTC pour les frais de déplacement, et éventuellement ceux du serrurier. Après le constat d'abandon, le bailleur doit déposer une requête auprès du juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et la condamnation du locataire pour les arriérés de loyer. La demande est déposée au greffe du tribunal judiciaire ou de proximité du lieu du bien loué. Les frais pour la rédaction de cette requête sont libres.

Décision du juge 🏛️

Si le juge rejette la requête, la décision est sans recours. Le propriétaire devra alors engager une procédure classique pour la résiliation du bail et demander l'expulsion pour impayés.

Reprise des lieux 📜

Si le juge valide la requête, il rend une ordonnance prononçant la résiliation du bail d'habitation et ordonnant la reprise des lieux. Le bailleur dispose de 2 mois pour signifier l'ordonnance au locataire par un commissaire de justice, qui informe également le locataire de son droit de contester et de retirer ses effets personnels dans le mois. En cas de contestation, une audience est fixée, et un jugement remplace l'ordonnance. Sans contestation, l'ordonnance devient exécutoire après un mois. Le bailleur peut alors demander au commissaire de justice de dresser un procès-verbal de reprise des lieux (182,56 €, TVA incluse). Si le locataire revient, la procédure est suspendue et il faut engager une nouvelle procédure d'expulsion.

Gestion des biens personnels 🏠

Les documents personnels du locataire sont conservés sous scellés pendant 2 ans par le commissaire de justice, et les biens de valeur sont vendus aux enchères. Le produit de la vente, après déduction des frais et des dettes, est remis au locataire par la Caisse des dépôts et consignations. Toutefois, les biens laissés ont rarement de la valeur, et le propriétaire récupère surtout la jouissance du logement sans recevoir les loyers dus, sauf s'il connaît la nouvelle adresse du locataire et engage une procédure de recouvrement des impayés.